Da tempo i sindacati degli inquilini Sicet e Sunia di Modena, assieme ad UDU, seguono i problemi portati dalla crisi abitativa del capoluogo sulla condizione degli universitari e delle universitarie Unimore. Una crisi evidenziata, anche a Modena, dalle tende erette da UDU nel 2023 davanti alla sede della Facoltà di Economia. Il problema dell’abitare a costi accessibili, per gli studenti, è un tassello dei più generali problemi che oggi attraversano Modena sul fronte abitativo, e che tocca in primo luogo le persone e le famiglie con redditi medi e bassi, in cerca di un affitto.
Le associazioni degli inquilini apprezzano le proposte e le iniziative dell’amministrazione modenese, avanzate in un recente convegno, dove hanno sottolineato l’urgenza e la drammaticità di una condizione che vede una forte crescita del costo degli affitti nel mercato libero, ed una sempre più ridotta disponibilità di immobili. In questo senso, in un incontro con l’Assessora alle Politiche abitative Francesca Maletti, abbiamo espresso la nostra preoccupazione per la pubblicazione, sul sito di Campus X, delle tariffe che saranno applicate dal prossimo mese di settembre, all’apertura dallo studentato. Tra le opportunità di questa operazione, che non ci sfuggono, c’è quella di riqualificare un’area della città, e di poter contribuire allo sgonfiamento della crisi abitativa, aumentando in modo deciso l’offerta di affitti. Nei due palazzi di sette e otto piani, sorti nell’area delle ex Fonderie Corni, sono annunciati 365 posti letto e 34 camere rivolte al mercato turistico. Esternamente i due edifici stupiscono, ad un primo sguardo, per la loro modestia costruttiva, ma dovremo attendere il fine lavori per esprimerci, valutando anche l’effetto che avrà l’ulteriore edificio che verrà costruito, con negozi e un ristorante. Per quest’ultimo si è ipotizzata la richiesta di apertura di un McDrive o di strutture similari; sarebbe una curiosa scelta, che non migliorerebbe di certo la percezione del luogo e la sua vivibilità.
In ogni caso è l’elemento costo degli affitti, quello al momento di maggior criticità. Secondo i dati di una indagine di Udu e Sunia, nel 2023 in città il 71% degli studenti pagava, in appartamenti condivisi, canoni al di sotto dei 400 euro, mentre il 9,4% spendeva tra 400 e 500 euro. Cifre oggetto di importanti incrementi successivi. Nelle tariffe predisposte da Campus X una camera singola di 16 metri, con bagno ma senza angolo cottura, viene proposta a 640 euro, per l’affitto annuale, e a 1.050 per quello mensile. Difficile il confronto con il mercato dei monolocali in affitto libero, le cui dimensioni sono generalmente a Modena attorno ai 28 mq, e soprattutto sono sempre dotati di un angolo cottura. Per questa tipologia possiamo dire, considerato che nel prezzo di CampusX sono comprese le utenze, che i prezzi non sono molto distanti, ma le dimensioni sono quasi dimezzate e manca un elemento indispensabile, come la possibilità di cuocere cibi. A 17 metri quadri, un metro in più della precedente, Campus X propone “Studio plus”, il cui prezzo sale a 740 euro per l’affitto annuale e 1150 per quello mensile. E’ evidente che questa è la tipologia maggiore, ma nel raffronto con un 20/30 mq disponibile nel mercato libero a Modena, anche incrementando l’affitto delle utenze e tenuto conto dei mq, saremmo di fronte ad un maggior costo dal 30 all’80%. Restando sulla camera singola, registriamo una ulteriore proposta, la “Studio Prime” di 37 mq, a 980 euro annuali e 1390 mensili. Nel mercato al momento, tra 30 e 40 mq, si segnalano proposte tra 550 e 850 euro mensili (nella fascia più elevata per immobili di qualità, o in prossimità delle sedi universitarie), ai quali aggiungere le utenze. Nei fatti anche qui saremmo di fronte ad un maggior costo, nella media, attorno al 30%. Anche nelle altre formule come “Coliving”, sono proposte camere di 11 mq in appartamenti di 50/75 mq, con cucina e bagni in condivisione; anche qui i prezzi richiesti sarebbero lontani da quelli di mercato. I 640 euro per una camera in uno di questi sono dal 60 al 120% superiori a quelli oggi presenti in città.
Nel raffronto con lo studentato di via Sant’Eufemia, aperto da pochi mesi da Camplus, vanno ricordate le diverse dimensioni, con la prima che può ospitare fino a 55 studenti, il 30% dei quali in convenzione con Er.Go., a costi ridotti. Fuori dalla convenzione il costo di una singola, all’interno di un appartamento, è di 550 euro mensili, con bagno condiviso. Un costo già giudicato da più parti eccessivo, ma che rispetto alla pari tipologia di Campus X ha un minor costo di 90 euro mensili (-16%); va detto però che questa tipologia di Camplus è già tutta esaurita. Restano i posti letti in camera doppia, con bagno in condivisione e cucina in comune, dove il costo è di 330 euro. Si tratta della tipologia meno gradita dagli studenti, come dimostrato anche dal basso livello di occupazione di queste camere. Il confronto con la pari tipologia di Campus X è clamoroso, con un maggior costo di 230 euro mensili, pari al 70% (560 euro per la Studio Prime, camera con due letti, bagno in condivisione e cucinetta). Il raffronto, sia col mercato che con Camplus, deve tener conto anche della dislocazione di Campus X in una zona complicata della città, pur in fase di rilancio, comunque distante dai luoghi dello studio. Per raggiungere il centro città è obbligatorio il passaggio attraverso il sottopasso della stazione ferroviaria; cosa priva di problemi di giorno, più complessa e pericolosa la sera e nelle ore notturne.
Nei dialoghi con l’amministrazione comunale abbiamo segnalato queste condizioni, che rendono probabile un insuccesso dell’iniziativa rivolta agli studenti, e rendono improponibile l’utilizzo della struttura per lavoratori e lavoratrici a reddito medio e basso. Nel ricostruire con precisione i fatti che hanno portato a questa condizione, ricordando l’atto di Consiglio Comunale del marzo 2023, l’Assessora ha compreso le nostre preoccupazioni, garantendo in merito la massima attenzione dell’Amministrazione. Non è un problema solo di Campus X, ma di tutta la città. Per questo Sunia, Sicet ed UDU hanno chiesto all’Amministrazione di farsi tramite della richiesta di una riduzione significativa dei listini di Campus X. Certamente non una cosa semplice, ma indispensabile se non si vuole assistere ad uno snaturamento del progetto; in particolare si intravede il rischio di una rapida trasformazione dei due palazzi, o di uno solo, in albergo low-cost, anche spingendo sulla formula aparthotel, specializzandosi in affitti brevi e turistici. In sostanza è forte il rischio che la presenza degli studenti in CampusX diventi del tutto marginale, rispondendo a tipologie di clientela come quella dei professionisti, delle missioni aziendali di media durata, pagate dall’azienda, e dei turisti.
Una trasformazione assolutamente non auspicabile, per evitare la quale è indispensabile una profonda revisioni dei costi che a Modena propone Campus X agli studenti ed alle studentesse. In caso contrario saremmo lontanissimi da una risposta seria e duratura ai problemi degli studenti, schiacciati tra le molteplici speculazioni e gli eccessi del mercato immobiliare modenese. In ogni caso Modena continua ad aver bisogno di serie politiche pubbliche, che intervengano direttamente nella creazione di alloggi a costi accessibili, garantendo che la risposta alla carenza di posti letto non sia esclusivamente legata a logiche di profitto.
(SICET EMILIA CENTRALE e SUNIA MODENA)
