Via libera del Consiglio comunale di Modena alla variante urbanistica che, dopo l’Accordo con Esselunga approvato in dicembre, consente di proseguire il percorso per la rigenerazione urbana dell’area dell’ex Consorzio agrario. L’adozione del provvedimento, illustrato dall’assessora all’Urbanistica Anna Maria Vandelli, è stata approvata giovedì 21 marzo con il voto della maggioranza (Pd e Sum), di Forza Italia, Energie per l’Italia e CambiaModena; contrari Modena Volta Pagina e Movimento 5 Stelle, astensione di Lega Nord.
Dopo la fase delle osservazioni e l’approvazione definitiva della Variante, sarà il Piano urbanistico attuativo, un Piano particolareggiato di iniziativa privata, a definire puntualmente gli interventi che verranno sviluppati nel comparto a partire dalla possibilità di insediamento di una struttura di vendita medio-grande, con una superficie massima di 2.500 metri quadri.
La Variante recepisce sostanzialmente i contenuti dell’Accordo e tiene conto delle modifiche già realizzate sugli assi di collegamento nell’area e di quelle previste dal Progetto Periferie, con un piano di intervento da 4 milioni e 300 mila euro per il miglioramento della mobilità del quartiere: altre cinque rotatorie, percorsi ciclopedonali, adeguamento delle aree di sosta per i mezzi pubblici, sistemazione del verde e potenziamento dell’illuminazione.
Nella Variante, inoltre, si confermano gli impegni di Esselunga per la costruzione un parcheggio in struttura da almeno 180 posti, che verrà ceduto gratuitamente al Comune; per la cessione, in permuta, al Comune di un’area su via Canaletto dove sarà possibile realizzare interventi di edilizia residenziale sociale; per la messa a disposizione di quasi un milione e 800 mila euro di contribuiti ulteriori agli oneri urbanistici, per interventi di riqualificazione nel quartiere e per la valorizzazione del Centro di vicinato della Sacca.
Rispetto al commercio, inoltre, l’assessora Vandelli ha ribadito come il punto dell’Accordo che prevede la trasformazione della struttura di vendita di Esselunga da medio-piccola e medio-grande non sia applicabile in altre aree della città, ma sia stato definito specificatamente per quel contesto urbanistico.
La struttura di vendita, con un’adeguata dotazione di parcheggi anche interrati (sono previsti due piani sotto l’edificio commerciale), sarà collocata a ovest del comparto nei pressi della rotatoria di viale Finzi, con ingresso alla zona commerciale da via Canaletto.
Accanto alla Casa della Salute in corso di ultimazione, quasi di fronte all’accesso alla stazione ferroviaria di Porta Nord, Esselunga realizzerà il parcheggio pubblico multipiano per circa 180 posti auto. L’accesso sarà dalla strada che recentemente intitolata a Rita Levi Montalcini.
Nella zona centrale del comparto, che complessivamente è di oltre 50 mila metri quasi, sono previste le aree residenziali, un parco e le zone verdi per gli spazi collettivi, con un progetto che verrà coordinato, anche rispetto alla mobilità ciclo-pedonale, con ciò che verrà sviluppato nella zona dell’ex Mercato bestiame. È già previsto, per esempio, un cannocchiale verde che continuerà idealmente in direzione nord, oltre via Canaletto, sulla direttrice del Campolungo.
Nella zona a Est, sul fronte di via Canaletto, il Comune avrà a disposizione un’area di 4.721 metri quadrati che potrà essere utilizzata per interventi di edilizia residenziale sociale, sull’esempio di ciò che la società di trasformazione urbana Cambiamo ha già costruito e sta costruendo nel quartiere, La superficie utile per usi residenziali è di 1.900 metri quadri. Quest’area su via Canaletto è il risultato della permuta con Esselunga alla quale il Comune cederà, senza alcun conguaglio, l’area di proprietà di 3.365 metri quadri che si trova a Ovest che si prevede rimanga a parcheggio.
Rispetto all’Accordo, la Variante prevede che gli edifici residenziali vengano realizzati a una maggiore distanza da via Canaletto, con un migliore inserimento nelle aree a verde e servizi previste nel comparto.
IL DIBATTITO IN CONSIGLIO COMUNALE
Il Consiglio comunale ha approvato la variante urbanistica che, dopo l’Accordo con Esselunga approvato in dicembre, consente di proseguire il percorso per la rigenerazione urbana dell’area dell’ex Consorzio agrario. L’adozione del provvedimento, illustrato dall’assessora all’Urbanistica Anna Maria Vandelli, è stata approvata giovedì 21 marzo con il voto della maggioranza (Pd e Sum), di Forza Italia, Energie per l’Italia e CambiaModena; contrari Modena Volta Pagina e Movimento 5 Stelle, astensione di Lega Nord.
“Finalmente vediamo, forse, la conclusione di un percorso durato vent’anni e sempre osteggiato dall’amministrazione su un comparto dove Lega Coop aveva acquistato un lotto piccolissimo pagandolo quanto Esselunga tutto il resto” ha affermato Adolfo Morandi, FI, aprendo il dibattito. “Si apre una struttura medio-grande che forse danneggerà altre già presenti, ma d’altra parte la faccenda andava risolta e ora si è trovato un equilibrio”, ha proseguito, augurandosi “che si risolva qualcosa anche per il resto di quell’area che versa in totale degrado”. Per il consigliere ci sono anche aspetti non positivi tra i quali la ristrutturazione di via Fanti, “che rimane troppo stretta per il traffico che ci sarà”, e la mancanza di una connessione tra Porta nord e quello che diventerà la zona in futuro, “vedremo se si riuscirà a fare una progettazione più idonea”.
Secondo Elisabetta Scardozzi, M5s, la variante “mette in luce la mancanza di una politica del commercio da parte dell’amministrazione che ha seminato nella zona piccoli centri commerciali guardando solo ai singoli casi e senza una visione di insieme”. La consigliera ha quindi contestato sia l’aumento dell’altezza degli edifici che i parametri individuati per definire la densità che portano “ad aumentare la capacità abitativa senza considerare la sostenibilità”. Anche la viabilità “viene presa in considerazione in modo evasivo” ma, soprattutto, “l’ampliamento della struttura di vendita è stato concesso senza un motivo valido, creando un precedente e aprendo la strada a strutture analoghe che potranno chiedere lo stesso aumento”.
“Non siamo contrari alla riqualificazione dell’area” ha affermato Luca Fantoni, ma “valutando il progetto abbiamo concluso che forse non è così bello e nutriamo forti dubbi sulle scelte fatte. Non siamo favorevoli ad aumentare di mille metri la superficie di vendita creando un precedente: mi è sembrato di vedere applicato uno dei futuri accordi della legge urbanistica che ragiona solo su un pezzo di città, e inoltre – ha aggiunto – abbiamo riserve anche sulla viabilità”.
Per Vincenzo Walter Stella, SuM, l’intervento di riqualificazione era atteso da molto tempo, “finalmente ci siamo arrivati con un progetto urbanisticamente apprezzabile che, oltre a rigenerare un’area che ne ha bisogno, ci permette di introitare fondi”. Secondo il consigliere il Comune è da apprezzare per il risultato ottenuto con il progetto periferie “considerando che oltre agli interventi pubblici ci sono quelli privati, sui quali però dobbiamo vigilare perché vadano a buon fine e siano realizzati a regola d’arte”. Sull’assetto viario, Stella ha affermato che “è cambiato e cambierà in meglio con interventi che snelliscono il traffico attuale. Spero inoltre che venga sviluppato l’assetto ciclopedonale sul quale dobbiamo puntare per dissuadere la circolazione dei mezzi privati”.
Marco Chincarini, Modena volta pagina, ha ricordato di aver provato a fermare la delibera “per poter fare un approfondimento sulla viabilità, come abbiamo per l’esercizio commerciale sulla Nonantolana, ma nessuno ha voluto farlo”. Per il consigliere “il recupero di quell’area è doveroso, però oltre a Esselunga arriveranno 500 alloggi e, nonostante questo, sul totale della documentazione la viabilità vale solo una pagina”. Chincarini ha quindi affermato che partendo dalla Nonantolana e arrivando alla Civ e Civ “incontriamo centri di vicinato, supermercati anche nuovi, la Coop ristrutturata di recente e ora Esselunga. Non sono d’accordo su questa visione di città: cosa stiamo creando? Un carico importante sulla rete distributiva e nessuna considerazione per la viabilità”.
Carmelo De Lillo, Pd, dopo aver replicato che “le risposte su viabilità ricevute in commissione dicono che le strade saranno utilizzate per un terzo del loro potenziale”, ha affermato che “era ora. Quell’area ha molto bisogno di essere riqualificata e noi stiamo cercando di tenere insieme tutte le cose: sviluppo demografico e imprenditoriale. Stiamo parlando di un’area che anche grazie a questo intervento sarà riqualificata e tornerà ai modenesi più sicura e più degna”. Per Diego Lenzini potrebbe proprio esser “quello dei tanti negozi alimentari di tipo diverso che funzionano come poli di attrazione il modello che vogliamo seguire, e la domanda che dobbiamo farci è quale morfologia di città è necessaria per rendere sostenibile questo modello”. Secondo il consigliere “il progetto periferie, insieme alla riqualificazione del comparto dell’Esselunga, della stazione ferroviaria e di quella delle corriere potranno essere uno stimolo per investimenti privati che potranno trovare finalmente attraente anche l’area nord”. Fabio Poggi ha sottolineato che la delibera “non è né un atto dovuto né un atto riparatorio: stiamo adottando una variante che permette a un imprenditore di realizzare un progetto più ampio di quello iniziale. Il progetto è inserito in un masterplan per la rigenerazione di una parte di città che anticipa una serie di interventi strategici e nel quale questo intervento si innesta. Non stiamo creando precedenti: non stiamo modificando regolamenti o costruendo diritti nuovi: di fronte a nuove richieste, il nuovo consiglio valuterà se accettarle”.
Per Giuseppe Pellacani, Energie per l’Italia, la delibera arriva alla fine di un lungo percorso che ha visto inghippi non piccoli, “come quello che l’antitrust ha rilevato sul comportamento di Coop estense finalizzato a creare barriere amministrative”. Il Comune, dunque, “invece che con la spillina dell’ottimo amministratore avrebbe dovuto presentarsi con il capo cosparso di cenere”. Dopo 15 anni, si è usciti dall’empasse “e per questo il voto non può che essere favorevole”. Per il consigliere una criticità ulteriore è la creazione di centri commerciali “sulla quale bisognerà ragionare in futuro, trovando uno strumento perché all’apertura di centri commerciali possano corrispondere vantaggi economici per i piccoli penalizzati”.
