Calo generalizzato dei prezzi, deprezzamento degli immobili usati, trattative che si allungano di mesi o anni, richieste a rilento, mutui in drastica diminuzione. “In difficoltà”. In questo modo ANAMA-Confesercenti Modena, l’associazione che rappresenta gli agenti immobiliari definisce il mercato immobiliare locale. Il quadro tracciato, deriva da un sondaggio condotto sul territorio in collaborazione con le agenzie del Gruppo Tecnocasa che ha rilevato un incremento delle criticità nel settore senza precedenti. “Incide la crisi economica – evidenzia ANAMA – come pure l’incremento di garanzie richieste per accendere mutui. Solo per le zone cosiddette ‘pregiate’ della città, la flessione della domanda è meno accentuata”.
Lo studio
Il primo dato in evidenza a livello provinciale è il calo generalizzato, lo scorso anno, di 5,1 punti percentuali dei prezzi degli immobili rispetto al 2011. Anche se in montagna e in città, in determinate zone, si riscontra un andamento in controtendenza con flessioni più contenute. Marcate poi le differenze tra il costo delle nuove costruzioni rispetto a quello degli immobili usati: le case esistenti infatti tendono a deprezzarsi sempre di più mentre il ‘nuovo’, continua a valorizzarsi. Quanto ai costi degli immobili a uso residenziale, la media provinciale si attesta sui 1.400/1500 euro al mq per l’usato e 1.950 euro al mq per il nuovo. Si allungano invece ulteriormente i tempi relativi alle trattative di vendita: sono infatti circa 12 i mesi per concludere un affare. Lo sconto poi cioè il divario tra il prezzo richiesto e quello effettivo di vendita, è mediamente del 16, ma può arrivare fino al 18%. In netta flessione però è il mercato dei mutui per l’acquisto dell’abitazione in provincia di Modena: nel 3° trimestre 2012 il calo è stato del 55,11% rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente mentre i volumi erogati corrispondono a 65,66 milioni di euro. In Emilia Romagna le famiglie hanno ricevuto finanziamenti volti all’acquisto dell’abitazione per 471,16 milioni di euro: nello stesso trimestre del 2011, era il doppio, dato il calo registrato del 49,33%. In controtendenza solamente le richieste d’affitto. Il mercato delle locazioni del comparto abitativo ha confermato, anche per il 2012, la sua vivacità, con un aumento dei contratti di affitto superiore al 10% e una riduzione media dei canoni del 5%. Le tipologie abitative più richieste riguardano immobili con 2 o 3 camere ubicate in zone semicentrali; in decisa flessione invece le richieste di monolocali. Male per contro, per restare in ambito di locazioni, invece i contratti commerciali, soprattutto quello dei negozi che registrano una flessione del 15%.
“Un mercato quello dell’abitazione che continua a rimanere debole – osserva Archimede Pingiori presidente provinciale ANAMA – con una flessione generalizzata dei prezzi e un continuo aumento delle giacenze. Devo tuttavia sottolineare il fatto che per le agenzie immobiliari più orientate alle esigenze dei clienti, attrezzate con strumenti informatici tecnologie innovative e professionisti preparati, riescono ancora ad ottenere buoni risultati anche in questo particolare e difficile momento. Si tratta di una vera e propria selezione che sta interessando la categoria degli intermediari del mattone; infatti i clienti, più consapevoli e informati, si affidano sempre meno ai mediatori improvvisati e a quelli abusivi e molto di più agli agenti immobiliari preparati, responsabili e strutturati”.
Pingiori tiene ad illustrare inoltre le tipologie di abitazione più richieste: “Nella maggior parte dei casi si tratta di un appartamento con 2/3 camere, sala, cucina, doppio servizio, box e riscaldamento autonomo. Vi è parecchia attenzione per il piano in cui è ubicato: gfli ultimi ad esempio hanno molta richiesta. Quindi la zona, l’esposizione, l’ampiezza dei vani e la classificazione energetica. il cliente tipo – aggiunge Pingiori – che si rivolge a una agenzia immobiliare oggi è molto più informato ed esigente rispetto al passato; ha una buona disponibilità di risorse finanziarie proprie dato che l’eventuale ricorso al mutuo, sempre più problematico da ottenere, copre solo parzialmente il costo dell’immobile. Tendenza questa per altro che si sta confermando anche in avvio di questo 2013”.
L’ultima riflessione del presidente provinciale di ANAMA è relativa alle previsioni sull’andamento del settore, sulle quali non manca di esprimere cautela sforzandosi di vedere il ‘bicchiere mezzo pieno’. “Per il 2013 ci aspettiamo un mercato in linea con l’anno precedente per quanto riguarda il numero di vendite, ma stabile in merito ai prezzi che hanno già scontato negli anni scorsi le ripercussioni della crisi. La stabilizzazione dei prezzi sarà importante per far ripartire il mercato delle permute, che in questi anni ha avuto un calo importante. Nel 2014 forse sarà possibile una leggera risalita sia delle compravendite che dei prezzi, vincolata però da un’auspicabile stabilità del quadro politico istituzionale e non ultimo da una ripresa dell’economia”.
