Sono sei su sette le manifestazioni di interesse pervenute allo scadere della prima finestra dell’Avviso pubblico 2025 per l’attuazione del Piano urbanistico generale (Pug) di Modena che l’Amministrazione ha ritenuto di pubblico interesse e ammissibili alla fase degli Accordi operativi. A seguito dell’istruttoria tecnica, infatti, le manifestazioni relative alle aree di via Emilio Po, via Nobili, ex Corradini in via Cesare Costa, ex Direzionale Manfredini, Zodiaco, ex Pro latte sono state valutate conformi al Pug, alla pianificazione territoriale e settoriale, mentre quella di strada Fossa Monda non è stata ritenuta conforme.
La delibera che valuta l’interesse pubblico delle proposte presentate in questa prima finestra arrivate entro il primo termine, lo scorso 20 agosto, e la loro ammissibilità alla presentazione di proposte di accordi operativi, è stata sottoposta alla valutazione del Consiglio comunale nella seduta di oggi, lunedì 1 dicembre, su proposta dell’assessora a Urbanistica ed Edilizia del Comune di Modena Carla Ferrari.
“L’approvazione di queste prime sei manifestazioni d’interesse da parte del Consiglio rappresenta un passo importante nel cammino intrapreso con il percorso Sei la mia città, che ha messo al centro il confronto e la partecipazione”, ha commentato il sindaco Massimo Mezzetti intervenendo in Aula. “Abbiamo capovolto la piramide: siamo partiti dal definire una strategia della politica urbanistica e di visione della città condivisa per arrivare alle manifestazioni che devono essere coerenti con questa. Invece di partire dalle manifestazioni per disegnare la città conseguente. Con il contributo del Consiglio e dei consiglieri – ha proseguito – oggi si è puntualizzato questo percorso e adesso inizia il lavoro che ci accompagnerà alla definizione e approvazione degli Accordi operativi che torneranno nuovamente nella sede consiliare per il via libera finale. La Giunta sarà garante della sostenibilità ambientale, sociale ed economica dei progetti”.
La delibera è stata approvata nella sua globalità (a favore Pd, Avs, M5s e Spazio democratico, contro FdI, Lega, FI, Modena civica, Modena in ascolto) dopo l’approvazione, con lo stesso voto, di un emendamento proposto da Pd e Avs e la votazione punto per punto sulle sette manifestazioni di interesse, modalità definita su richiesta del sindaco e di un capogruppo, come previsto dal Regolamento comunale in occasione di votazioni relative a oggetti complessi.
In particolare, per i punti del dispositivo relativi alla valutazione positiva sulle manifestazioni d’interesse su via Emilio Po, via Nobili, ex Corradini – via Cesare Costa ed ex Direzionale Manfredini si sono espressi a favore Avs, Pri – Azione socialisti liberali, Spazio democratico, Pd e M5s, contrari FdI, Lega Modena, FI, Modena in Ascolto e Modena civica. Sulla valutazione negativa relativa alla manifestazione d’interesse di strada Fossa Monda si sono espressi a favore Avs, Pri – Azione socialisti liberali, Spazio democratico, Pd e M5s, astenuti FdI, Lega Modena, FI, Modena in Ascolto e Modena civica. Sulla valutazione positiva relativa alla manifestazione d’interesse del comparto Zodiaco si sono espressi a favore Avs, Pri – Azione socialisti liberali, Pd e M5s, contrari FdI, Lega Modena, FI, Modena in Ascolto e Modena civica, astensione per Spazio democratico; mentre sulla manifestazione d’interesse relativa all’ex Pro Latte hanno votato a favore Pri – Azione socialisti liberali, Spazio democratico, Pd e M5s, contro FdI, Lega Modena, FI, Modena in Ascolto e Modena civica, astensione per Avs.
Tramite l’emendamento, in particolare, sono stati superati due punti del dispositivo della delibera che definivano “non vincolanti” i criteri e requisiti previsti dalle Linee Guida di Edilizia residenziale sociale (Ers) e dal Documento d’indirizzo per il nuovo Parco Vittime Innocenti di Utoya. L’emendamento precisa, inoltre, che “le successive proposte di accordi operativi dovranno garantire la sostenibilità economico-finanziaria degli insediamenti previsti e la loro armonica integrazione nel contesto urbano sulla base degli indirizzi e degli elementi contenuti nelle Linee guida Ers” eventualmente integrate con ulteriori e appositi documenti di indirizzo approvati dal Consiglio. Il documento introduce inoltre specifiche precisazioni in relazione all’interesse pubblico delle proposte di intervento.
In particolare, la delibera approva la Relazione istruttoria realizzata dagli uffici comunali sulla conformità al PUG, alla pianificazione territoriale e settoriale, e sulla valutazione dell’interesse pubblico, con particolare attenzione alle condizioni, prescrizioni e agli approfondimenti riportati, che dovranno essere recepiti nella successiva fase di presentazione delle proposte di Accordi Operativi. Tutte le manifestazioni d’interesse soddisfano i requisiti formali richiesti dall’Avviso pubblico, ma la proposta di strada Fossa Monda non è stata ritenuta ammissibile né sotto il profilo della conformità alla disciplina del Pug, né in relazione alla valutazione dell’interesse pubblico. In particolare, per quest’ultimo aspetto, l’istruttoria evidenzia che la proposta non raggiunge la soglia minima nella valutazione di coerenza con la Strategia del Pug. Nel dettaglio, l’intervento non si configura come un intervento di rigenerazione urbana, quindi non è coerente ai criteri dell’Avviso; si tratta invece dell’impermeabilizzazione di un’area libera senza creare un vero e proprio tessuto residenziale in termini di continuità, compattezza dell’edificato e accessibilità. La proposta, inoltre, non potenzia adeguatamente le dotazioni di verde pubblico e non riconnette il comparto con la rete ciclabile esistente.
I METAPROGETTI RITENUTI AMMISSIBILI
Le proposte delle manifestazioni d’interesse sono a prevalente funzione residenziale, con rigenerazione di edifici, verde e interventi di potenziamento ciclopedonale
Le manifestazioni d’interesse presentate dai privati allo scadere della prima finestra dell’Avviso pubblico per l’attuazione del Pug, lo scorso 20 agosto, sono metaprogetti (a metà tra l’analisi preliminare e di fattibilità e la progettazione di dettaglio dell’intervento) a prevalente funzione residenziale.
Quattro manifestazioni configurano proposte di demolizione di fabbricati produttivi dismessi e la loro sostituzione con l’edificazione di fabbricati residenziali, due in contesti residenziali misti (area ex Corradini – via Costa ed ex Pro Latte), due nel contesto del Villaggio Artigiano (viale Emilio Po ed ex Direzionale Manfredini, che oltre al recupero del complesso prevede la realizzazione di residenziale in via Cesare dalla Chiesa). La proposta relativa all’area ex Pro Latte, inoltre, prevede la realizzazione dell’Ers attraverso il recupero di un fabbricato in centro storico. Le manifestazioni relative a via Nobili e via Zodiaco attuano interventi residenziali su aree permeabili, che si differenziano sul piano normativo: la proposta di via Nobili è classificata tra le aree di trasformazione ecologico-ambientale, il cui interesse pubblico è tradotto dal Pug nella cessione del 75 per cento dell’area; la proposta di via Zodiaco prevede il completamento di un piano particolareggiato convenzionato inserendo una funzione non prevista grazie alla possibilità offerta dal Pug che prevede per i piani in corso di attuazione la possibilità di scegliere di completare l’intervento adeguandolo alla strategia e alle disposizioni del Pug.
Il metaprogetto di via Emilio Po consiste in un intervento di sostituzione edilizia e rifunzionalizzazione di un comparto produttivo dismesso, che aumenta la permeabilità e la dotazione di verde di fruizione contribuendo a mitigare l’effetto isola di calore e a migliorare l’accessibilità ciclabile e pedonale. La proposta prevede la realizzazione di un edificio residenziale che ospita contestualmente sia l’edilizia convenzionata che l’edilizia privata, per un totale di 22 alloggi di cui 6 di Edilizia residenziale sociale (Ers), ma anche una nuova area verde attrezzata, un nuovo percorso ciclabile e pedonale. Attraverso l’emendamento approvato, viene previsto di “rivedere il percorso ciclabile in modo da renderlo più fruibile all’utenza extra comparto con un tracciato non interno allo stesso, ma lungo il margine e, per quanto possibile, lungo le aree circostanti”.
In via Nobili è prevista la realizzazione di una palazzina residenziale e le aree proposte in cessione vengono destinate all’ampliamento del verde pubblico esistente. È inoltre previsto il riassetto dei parcheggi e dei percorsi ciclopedonali sulle vie Corridore e Nobili.
Nell’area ex Corradini – via Cesare Costa, proposta che sviluppa anche alcuni contenuti del percorso “Sei la mia città”, è previsto un intervento di sostituzione edilizia con la demolizione del capannone produttivo esistente e la realizzazione di un comparto residenziale misto, con quattro palazzine per 56 alloggi di cui 12 di Ers destinati a giovani coppie, la rifunzionalizzazione di un edificio vincolato dismesso, la realizzazione di aree verdi pubbliche attrezzate con percorsi ciclopedonali e spazi dedicati, nonché nuove connessioni tra piste ciclabili, Diagonale e centralità locali. Il metaprogetto prevede inoltre nuove piantumazioni e arredo urbano nell’area verde di proprietà comunale adiacente alla scuola dell’infanzia, oltre alla valorizzazione dell’area verde di cessione all’interno del comparto. Nel merito, l’emendamento apre anche ad “aree boscate o di riforestazione da realizzare in altri comparti, possibilmente sempre all’interno del rione. Si richiede inoltre che sia garantita dal proponente la manutenzione per un congruo numero di anni dell’area verde che diventerà di proprietà pubblica.
All’ex Direzionale Manfredini, dove con l’emendamento si vincola la stipula dell’accordo operativo al saldo della situazione debitoria verso il Comune, la proposta prevede il recupero del complesso con funzioni direzionale, turistico ricettivo, commerciale e residenziale (70 alloggi), coordinato con l’area di via Cesare della Chiesa, dove è prevista la demolizione degli edifici esistenti a uso produttivo e la sostituzione con tre immobili a funzione prevalentemente abitativa destinati a Ers (circa 30 alloggi). Su quest’area l’emendamento definisce di “incrementare la quantità di Ers rispetto alla superficie totale nell’area” e di garantirne “la durata del vincolo di affitto”. Nell’area di viale Corassori è prevista la realizzazione di una vasca di laminazione delle acque, che il Consiglio, attraverso l’emendamento, invita a valutare di estendere all’uso pubblico, ma anche di opere volte a rendere via Della Valle una zona 30. È prevista inoltre la realizzazione di un parcheggio multipiano, rispetto al quale l’emendamento invita a valutare l’impatto sul contesto circostante “così da non comprometterne le funzioni e la fruizione”. Nel Direzionale Manfredini sono previste funzioni diverse dalla residenza che saranno integrate nel quartiere e verranno ripensati i percorsi, gli accessi e le volumetrie dell’edificio. In via Cesare dalla Chiesa è prevista inoltre la forestazione urbana in un’area pubblica, la realizzazione di verde attrezzato e di percorsi pedonali.
La proposta di via Zodiaco prevede la realizzazione di 16 palazzine per 272 alloggi, di cui 68 Ers affidati per 16 anni ad Agenzia casa, in un’area permeabile già interessata dall’esistenza di un piano particolareggiato vigente. L’emendamento precisa la necessità di incrementare la quota di Ers, garantendone anche la durata del vincolo di affitto, e di dedicare quota parte degli immobili a funzioni e servizi di interesse generale: la somma di questi due elementi dovrà corrispondere almeno al 50 per cento della superficie totale. Il progetto delinea la trasformazione in zone 30 e strade chiuse, la realizzazione di un nuovo luogo di aggregazione e socialità, la desigillazione di un’area di 1.500 metri quadrati extracomparto, il potenziamento delle aree di forestazione urbana e dei corridoi ecologici, nuove piantumazioni e percorsi ciclabili. Con l’emendamento, si chiede, inoltre, di valutare la possibilità di utilizzare l’area desigillata e quella dello skate park come aree di laminazione verde e di adottare altre soluzioni per diminuire l’impatto dell’impermeabilizzazione delle aree di sosta e delle pertinenze, oltre a prevedere ulteriori aree di forestazione limitrofe.
Nell’area dell’ex Prolatte, infine, il metaprogetto prevede la desigillazione e bonifica di un’area ex produttiva dismessa per la realizzazione di un insediamento residenziale a bassa densità abitativa e alte prestazioni energetiche, oltre alla realizzazione di un’area verde pubblica attrezzata. In particolare sono previsti 38 alloggi di cui 7 di Ers localizzati in un edificio da ristrutturare in via Sgarzeria. Nell’area dell’ex Pro Latte, l’emendamento precisa che “il progetto deve prevedere un’area verde pubblica pari a 6.500 metri quadrati, che sommati alla precedente cessione dell’area originale Ex Pro Latte di 6.500 metri quadrati e ai circa 27 mila metri quadrati dell’attuale parco Vittime di Utoya permetta di arrivare a un parco di circa 40 mila metri quadrati e garantire una migliore connessione, permeabilità e fruibilità tra le aree verdi e i contesti abitativi circostanti, con particolare riferimento agli orti urbani limitrofi”. L’emendamento introduce inoltre la necessità di prevedere “aree pubbliche boschive o di forestazione in zona pari al doppio della differenza del verde pubblico, rispetto al masterplan originale. Queste aree saranno da individuare preferibilmente lungo l’asse della tangenziale e del fiume Secchia con relativa manutenzione fino a garanzia dell’attecchimento”. Il miglioramento della fruibilità e della qualità del parco sarà definito anche attraverso un percorso partecipativo con il Quartiere e i residenti. Il progetto prevede inoltre la riqualificazione del parcheggio pubblico su strada Canaletto, con una riorganizzazione degli stalli, il miglioramento della pavimentazione e una parziale desigillazione dell’area.
COSA PREVEDE L’ITER PROCEDURALE
I soggetti attuatori avranno tempo fino al 30 settembre 2026 per presentare le proposte di Accordo operativo integrate con le prescrizioni e condizioni emerse dall’istruttoria
In seguito all’approvazione in Consiglio della delibera sulle manifestazioni d’interesse presentate nella prima finestra dello scorso 20 agosto, i soggetti attuatori avranno tempo fino al 30 settembre 2026 per presentare le proposte di Accordo Operativo o di intervento complesso, approfondendo e integrando le proposte progettuali, oltre che introducendo le necessarie modifiche volte a recepire le prescrizioni e condizioni emerse dall’istruttoria.
La seconda finestra dell’Avviso pubblico per la presentazione di manifestazioni d’interesse arriverà invece a chiudersi il 18 dicembre.
Le manifestazioni di interesse hanno individuato la consistenza e la tipologia degli alloggi di Edilizia residenziale sociale (Ers) da realizzare, fornendo elementi preliminari rispetto alla sostenibilità economico-finanziaria. Ma sarà nella successiva fase di proposta di Accordo operativo che, come precisato tramite emendamento, “i soggetti attuatori presenteranno al Comune una proposta contenente, tra l’altro, la relazione economico-finanziaria che illustra analiticamente i valori economici degli interventi pubblici e privati programmati e che ne dimostra la fattibilità e sostenibilità. La relazione è corredata dalle certificazioni camerali e da altre idonee documentazioni per verificare la disponibilità di risorse finanziarie necessarie per la completa attuazione del programma di interventi”.
A seguito della presentazione delle proposte di Accordi operativi, si provvederà alla loro pubblicazione sul sito del Comune e gli uffici tecnici procederanno con le verifiche richiedendo eventuali integrazioni o prescrizioni. Le proposte adeguate saranno sottoposte alla valutazione del Consiglio comunale per ciò che riguarda l’interesse pubblico e, a seguire, sarà indetta la Conferenza dei servizi per l’acquisizione dei pareri degli Enti interessati, verranno pubblicati i relativi avvisi per la raccolta delle osservazioni e il Comune svolgerà ulteriori forme di informazione e consultazione pubblica. Una volta chiusa la Conferenza dei servizi, la proposta di Accordo tornerà in Consiglio comunale con la delibera delle controdeduzioni alle osservazioni per l’approvazione e l’autorizzazione alla stipula dell’accordo.
“PRIORITÀ A ERS, VERDE NON FRAMMENTATO, PERMEABILITÀ E PARTECIPAZIONE”
Ok del Consiglio alla mozione di Pd, Avs, M5s, Spazio democratico e Modena civica di accompagnamento alla delibera sulle manifestazioni d’interesse. Respinte altre tre mozioni
Priorità alla realizzazione degli interventi relativi all’Edilizia residenziale sociale, promozione di verde non frammentato e di soluzioni che riducano l’impermeabilizzazione dei suoli. Ma anche rendere obbligatori, per tutti gli interventi urbanistici di un certo impatto, percorsi strutturati di partecipazione rivolti ai cittadini.
Lo chiede la mozione di accompagnamento alla delibera sulle manifestazioni d’interesse presentata da Pd, Avs, M5s, Spazio democratico e Modena civica, che ha ottenuto il voto a favore dei proponenti, contrario di FdI, FI, Modena in ascolto. Respinte invece altre tre mozioni: due presentate da Modena per Modena e una da Fratelli d’Italia.
La mozione approvata, illustrata da Alberto Bignardi del Pd, chiede infatti di prevedere che, in tutti gli interventi urbanistici che comprendono Ers, la realizzazione di quest’ultima avvenga come prima fase dell’intervento rispetto a quella privata e che gli alloggi Ers in locazione abbiano la massima durata possibile, con riferimento alle Linee Guida comunali dell’Ers. Il documento invita quindi a “promuovere la realizzazione di verde compatto, boschi urbani e alberature mature”, evitando che le cessioni di spazi di risulta siano considerati equivalenti a vero verde pubblico e stabilendo che la manutenzione del verde pubblico inserito in corti o aree a prevalente fruizione dei residenti rimanga a carico del condominio. La mozione prevede, ancora, nei casi di interventi che consumano suolo verde in città e in particolare in superfici ridotte, che venga valorizzato il trasferimento della potenzialità edificatoria, che venga garantita la permeabilità pedonale e ciclabile, “garantendo connessioni continue, sicure e integrate nei nuovi comparti e nelle trasformazioni urbanistiche”.
Il documento invita inoltre a richiedere, negli interventi con più proprietà coinvolte, “la sottoscrizione bilaterale di una lettera di intenti o di un accordo preliminare, che assicuri il coordinamento delle opere pubbliche, dell’Ers, delle dotazioni ecologiche e delle fasi attuative”, a “considerare la realizzazione di garage interrati nelle aree prive di rischio idraulico”, a promuovere l’uso di materiali drenanti sostenibili, la gestione naturale delle acque meteoriche e l’aumento delle superfici vegetate. La mozione impegna poi sindaco e Giunta “ad attuare percorsi di partecipazione dei cittadini dei rioni coinvolti attraverso il Quartiere e con il supporto del Garante della Comunicazione e della Partecipazione, “garantendo trasparenza sugli esiti istruttori, possibilità di presentare osservazioni e un effettivo dialogo con la comunità locale”. Infine, il documento invita “a valutare di proporre nell’intervento in via dello Zodiaco lo spostamento della “Casa delle associazioni”, dall’attuale sede in stradello S. Marone, all’interno del nuovo comparto e la rigenerazione dell’intera area dell’attuale sede”.
La prima mozione di Modena per Modena, illustrata da Maria Grazia Modena, chiedeva di ritirare la delibera e ripresentare sette delibere, una per ogni manifestazione d’interesse in Commissione e, a seguire, in Consiglio, incentivando la massima partecipazione da parte dei partecipanti del percorso “Sei la mia città” (voto contrario di Pd, Avs e FdI, non votanti Luca Barbari e Giulia Ugolini del Pd, Spazio democratico, FI, Modena in ascolto, Modena civica e M5s).
La seconda mozione di Modena (voto contrario di Avs, Spazio democratico, Pd, FdI e Lega Modena, non votanti Luca Barbari del Pd, FI, Modena in Ascolto, Modena civica e Movimento 5 stelle) chiedeva, in alternativa, di ritirare la delibera e di presentarla in almeno due assemblee pubbliche rivolte ai cittadini e, in particolare, a chi ha partecipato al percorso “Sei la mia città”, in modo da consentire di valutare, per ogni manifestazione d’interesse, “quali proposte del percorso sono state recepite, in che misura e con quali motivazioni si è preferita una proposta del percorso partecipativo alle altre.
La mozione di Fratelli d’Italia, illustrata da Elisa Rossini (a favore anche FI, contro Avs, Sd, Pd e M5s, astenuta Modena civica), chiedeva di “considerare, nella verifica delle proposte di Accordi operativi, una quota di edilizia residenziale sociale non superiore al 20 per cento degli alloggi ammissibili”. Il documento chiedeva inoltre, entro il secondo termine di scadenza dell’Avviso pubblico 2025, di promuovere iniziative rivolte ai proponenti delle manifestazioni d’interesse presentate con il primo Avviso pubblico e ritenute non conformi al Pug per incentivare l’adesione al nuovo Avviso, così come ai proponenti delle manifestazioni d’interesse presentate entro la prima scadenza e non ritenute conformi “per verificare la fattibilità di modifiche tali da determinarne la conformità”.
