CNA Modena, in collaborazione con il Team Gualerzi, ha lanciato un innovativo Osservatorio Immobiliare dedicato agli immobili strumentali per le imprese, uno strumento che analizza la liquidità e l’attrattività del mercato immobiliare nella provincia di Modena, con un focus particolare sugli immobili destinati ad attività produttive, commerciali e direzionali. L’Osservatorio offre una prospettiva unica, poiché si basa non solo sulle transazioni, ma anche sull’intero stock catastale, fornendo una visione più completa e accurata delle dinamiche immobiliari del territorio.
I primi dati elaborati dall’Osservatorio mostrano che la provincia di Modena si colloca in una posizione privilegiata a livello nazionale per quanto riguarda le transazioni immobiliari destinate alle imprese. Pur essendo al 23° posto per numero di abitanti, Modena si posiziona infatti al 14° posto per numero di transazioni di immobili strumentali. Questo risultato evidenzia l’elevata attrattività del territorio, con performance particolarmente positive nei segmenti dei capannoni produttivi, degli uffici e dei fabbricati commerciali.
Nella classifica nazionale, la provincia di Modena è al 9° posto per numero di transazioni di uffici, al 20° per negozi e laboratori, al 5° per fabbricati commerciali, al 6° per capannoni produttivi, e al 5° per immobili destinati ad attività agricole. Questo posizionamento indica un mercato dinamico, in grado di attrarre investimenti significativi e di sostenere lo sviluppo economico locale.
Concentrando l’attenzione sul comune di Modena, i dati sono ancora più significativi. La città, pur essendo al 20° posto per popolazione, si posiziona al 13° posto in Italia per numero di transazioni immobiliari destinate alle imprese. Particolarmente rilevante è il dato relativo ai capannoni produttivi, dove Modena si colloca al 4° posto a livello nazionale per numero di transazioni nel 2023. Questo segmento, infatti, con un totale di 109 compravendite, conferma la forte domanda di spazi produttivi.
Il mercato degli uffici, pur mostrando una contrazione delle transazioni nel capoluogo (-13,8%), ha visto un recupero significativo nel primo trimestre del 2024, recupero è trainato dalle compravendite in città. Questo dato, che testimonia come anche il nostro territorio sia soggetto ad un percorso di terziarizzazione dell’economia, con la nascita di poli tecnologici che svolgono la propria attività negli uffici, suggerisce un crescente interesse per gli immobili direzionali in città, anche grazie a operazioni di acquisto da parte di investitori istituzionali, che hanno rilevato interi complessi direzionali per metterli a reddito. Sia in città che in diversi comuni della provincia alcune unità sono state acquistate ad uso ufficio per poi procedere al cambio d’uso a residenziale a titolo speculativo, considerato che i prezzi delle abitazioni sono superiori a quelli degli uffici.
Il segmento degli immobili produttivi, rappresentato principalmente da capannoni (categoria D1 – opifici – e D7, Fabbricati adattati per esigenze industriali), lo stock catastale dei fabbricati industriali D7 mostra una notevole crescita, con Modena capoluogo che si posiziona al 2° posto in Italia per numero di capannoni, superata solo da Roma. A livello provinciale, Modena è seconda solo a Bergamo per numero di unità D7. La domanda di capannoni continua a essere sostenuta, in particolare per quelli di grandi dimensioni (2.500-10.000 mq), dove la richiesta supera spesso l’offerta, soprattutto in città.
Al contrario, il mercato dei fabbricati commerciali (D8) evidenzia segnali di rallentamento, con una diminuzione dello stock di unità sia in città che in provincia (-7,7% dal 2022 al 2023). Tuttavia, le transazioni nel 2023 hanno registrato un aumento dell’8,7% su base provinciale, nonostante il calo delle vendite nel capoluogo (-42,2% nel 2023). Questo segmento sembra perdere appeal, riflettendo una tendenza alla riduzione degli immobili destinati alla grande distribuzione e altre attività commerciali.
I dati emersi dall’Osservatorio Immobiliare di CNA Modena delineano un quadro complesso ma positivo del mercato immobiliare per le imprese nella provincia. Mentre alcuni segmenti, come i fabbricati commerciali, mostrano segni di rallentamento, altri, come i capannoni produttivi e gli uffici, indicano una vivacità e una liquidità che testimoniano la robustezza dell’economia locale. Questo scenario conferma la centralità di Modena nel panorama immobiliare nazionale e la sua capacità di attrarre e sostenere investimenti significativi. Una considerazione che trova conferma nell’ Imi (intensità del Mercato Immobiliare), un indice che rappresenta la quota percentuale dello stock di unità immobiliari oggetto di compravendita e che indica la liquidità delle diverse tipologie di immobili. Da questo punto di vista, gli uffici (IMI 3,1) sono il segmento più dinamico, seguiti dagli immobili produttivi (2,8), dai negozi e laboratori (2) e dai fabbricati commerciali (1,6).
L’Osservatorio continuerà a monitorare il mercato, offrendo aggiornamenti periodici e analisi dettagliate per supportare al meglio gli operatori e gli investitori nel prendere decisioni informate e strategiche.
Un Approccio Innovativo per Comprendere le Dinamiche Immobiliari
L’Osservatorio Immobiliare di CNA Modena adotta una metodologia che va oltre la semplice analisi delle transazioni, integrando dati provenienti dallo stock catastale complessivo. Questo approccio consente di comprendere meglio la reale liquidità e attrattività del mercato immobiliare, fornendo informazioni cruciali per investitori, operatori del settore e stakeholder locali. L’obiettivo è di risolvere le asimmetrie informative e di supportare decisioni più consapevoli, contribuendo a orientare gli investimenti in modo efficace e sostenibile.
Le fonti principali dei dati includono l’Agenzia delle Entrate, l’ISTAT e il sistema camerale, oltre ai portali immobiliari e agli operatori del settore. L’Osservatorio, dunque, non solo monitora l’andamento delle compravendite, ma offre anche una visione dettagliata dello stock immobiliare, permettendo di valutare con precisione la capacità del mercato di rispondere alle diverse esigenze e di adattarsi ai cambiamenti in atto.
