Una casa in hotel da vivere, o affittare, per le vacanze o per periodi più lunghi. E allo stesso tempo un albergo che può contare su nuove risorse per riqualificare e migliorare i propri servizi. Un’opportunità doppia che apre una nuova, ulteriore strada di sviluppo per il turismo regionale, in crescita costante negli ultimi anni e con alle spalle un 2017 record con 57 milioni di presenze. Nascono anche in Emilia-Romagna i Condhotel, la nuova tipologia ricettiva già presente in molti Paesi europei che permette agli albergatori di vendere ai privati parte delle camere dell’hotel ottenendo risorse da reinvestire per accrescere qualità e ricettività. Dunque, una leva finanziaria a disposizione delle imprese alberghiere per riqualificare le proprie strutture, allineandole sempre di più agli standard internazionali.
Approvata col decreto attuativo dello ‘Sblocca Italia’, la norma nazionale permette di destinare una percentuale massima del 40% della superficie netta delle camere della struttura ricettiva a unità immobiliari da vendere sul mercato privato a uso residenziale, integrate e complementari all’impresa alberghiera. Con la cessione di queste unità i proprietari delle strutture sono vincolati ad investire le somme ricevute nella riqualificazione della struttura stessa, al fine di incrementare la sua classificazione. Entro l’estate, la Regione Emilia-Romagna, prima in Italia, approverà il regolamento attuativo che permetterà a Comuni e operatori di poter agire da subito sul fronte Condhotel.
“L’Emilia-Romagna è una regione che piace sempre di più, in Italia e all’estero, come dimostrano i dati su presenze e arrivi- afferma il presidente della Giunta, Stefano Bonaccini-, e il turismo rappresenta ormai quasi il 12 per cento del Pil regionale. Merito della riforma che abbiamo voluto, basata sulla valorizzazione complessiva dei territori e la collaborazione con gli operatori privati, un percorso comune nel quale abbiamo condiviso anche la necessità di questo strumento, i Condhotel, per dare una risposta nuova alle richieste sia degli imprenditori alberghieri sia dei tantissimi turisti che scelgono la nostra regione, dalla Costa all’Appennino, dalle città d’arte alle mete al di fuori dei circuiti più tradizionali. Un’opportunità importante- chiude Bonaccini- per permettere anche di intervenire su strutture datate, che potranno tornare ad essere competitive sul mercato nazionale e internazionale”.
“Intendiamo dare una rapida attuazione sul nostro territorio a questa norma- sottolinea l’assessore regionale al Turismo, Andrea Corsini-. Norma che è stata promossa a livello nazionale dalla nostra Regione e dalle Associazioni del settore per raggiungere un duplice obiettivo: diversificare l’offerta turistica con una nuova tipologia di ricettività e favorire gli investimenti per la riqualificazione degli esercizi alberghieri. Il tutto a consumo zero di suolo, in linea con quanto previsto dalla legge urbanistica approvata di recente dalla Regione, rigenerando e recuperando porzioni importanti e di pregio delle nostre città contro il degrado. E in una seconda fase, non escludiamo un nostro intervento legislativo ancor più incisivo, se necessario, dopo il confronto con i Comuni e le Associazioni di categoria del comparto turistico”.
Soddisfate le Associazioni degli albergatori: “Una leva importante per gli imprenditori- commentano Alessandro Giorgetti, presidente regionale di Federalberghi, e Marco Pasi, amministratore Cat di Confesercenti ER in rappresentanza di Assohotel- un’opportunità di riqualificazione senza alcuna speculazione. Con il regolamento attuativo della Regione ci allineiamo agli altri Paesi europei e incrementiamo la qualità dell’offerta ricettiva del territorio”.
Trasformare un albergo in Condhotel: requisiti e regole
Il Condhotel abbina camere di albergo, minimo sette, con unità abitative dotate di cucina autonoma che possono essere frazionate e vendute ai privati o affittate sulla base di un contratto di affidamento in gestione. Il gestore unico si impegna a garantire ai proprietari delle unità abitative ad uso residenziale i servizi alberghieri per una durata non inferiore a 10 anni dall’avvio dell’esercizio (fatti salvi i casi di cessazione per cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà dell’esercente. In caso di mancata erogazione dei servizi comuni, il proprietario dell’hotel deve subentrare al gestore unico e garantire i servizi o indennizzare il proprietario dell’unità abitativa).
La superficie massima che può essere messa in vendita non deve superare il 40% della superficie complessiva netta delle camere. I nuovi alloggi e le camere di albergo ‘tradizionali’ devono inoltre condividere la portineria e altri servizi di tipo alberghiero.
E se il Condhotel è costituito da più immobili, questi devono essere inseriti in un contesto unitario, nello stesso Comune e avere una distanza massima di 200 metri dall’edificio alberghiero sede della reception.
L’obbligo per gli albergatori è di realizzare, con le somme percepite dalle vendite o dagli affitti, interventi di riqualificazione (restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia) in grado di fare acquisire alla struttura una classificazione superiore a quella attribuita in precedenza, minimo 3 stelle. Da quest’ultimo vincolo sono esclusi i 4 stelle o superiori.
Per permettere la trasformazione degli alberghi esistenti in Condhotel, le Regioni possono prevedere, con norme regionali di attuazione, modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli strumenti urbanistici comunali e, ove non siano necessarie varianti, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati a esercizio alberghiero attraverso il cambio di destinazione d’uso a civile abitazione, con pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione e la possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola unità abitativa, purché venga mantenuta la gestione unitaria.
Il vincolo di destinazione può essere rimosso su richiesta del proprietario di Condhotel, previa restituzione dei contributi e delle agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti.
Nei contratti di compravendita delle unità immobiliari occorre indicare l’indirizzo dell’immobile, le condizioni di godimento dei servizi comuni e la ripartizione dei costi per le spese gestionali.
Il proprietario della nuova unità abitativa si impegna a rispettare le modalità di conduzione del Condhotel, a garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi e ad adempiere ad altri obblighi negoziali.
Se l’unità abitativa residenziale non è utilizzata dal proprietario, può essere gestita a uso alberghiero dal gestore unico che, in base alle norme sulla pubblica sicurezza, provvederà all’identificazione degli ospiti con comunicazioni alla questura competente e alle strutture regionali per fini statistici.
