Rimangono stabili le quotazioni immobiliari di Modena nei primi sei mesi del 2015. Lo si evince dai dati diffusi stamane nel corso della conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sull’andamento del mercato immobiliare e creditizio a Modena.
Nel Centro Storico e nei quartieri San Faustino e Morane si registrano prezzi in lieve ribasso, ma il mercato ha dato segnali positivi sul fronte della domanda grazie alla ripresa nell’erogazioni di mutui e a una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti. Seppur ancora in numero limitato, si stanno riaffacciando gli investitori che dismettono le proprie rendite finanziarie per mettere a reddito soluzioni che possano garantire un rendimento del 3-4% lordo. La prima casa è richiesta da giovani coppie e famiglie, che si orientano su trilocali termoautonomi di 100 mq, dotati di box auto e inseriti in piccole palazzine. Il Centro Storico di Modena ospita palazzi del ‘600-‘700, che se ristrutturati costano mediamente 1700 € al mq. Qui ci sono anche tipologie più recenti, che in buono stato si compravendono a 1900 € al mq; le soluzioni signorili, invece, possono arrivare a 2000 € al mq. A ridosso del centro e nelle vicinanze del parco Enzo Ferrari sorge il quartiere San Faustino caratterizzato da condomini degli anni ’70-’80 con appartamenti di ampia metratura. I prezzi del medio usato sono di circa 1200 € al mq, circa la stessa cifra del quartiere Buon Pastore, la cui offerta immobiliare è molto simile. Il quartiere Morane sorge in periferia e ospita soluzioni indipendenti di recente costruzione (’80-’90), le cui valutazioni sono di 1700-1800 € al mq, mentre per il nuovo i valori salgono a 2400-2500 € al mq. Sempre buona la domanda di appartamenti in locazione, settore alimentato da studenti universitari e ingegneri del comparto automobilistico. I primi provengono soprattutto dal Mezzogiorno, anche se ci sono alcuni spagnoli e portoghesi legati al progetto Erasmus. Si ricercano stanze arredate con mobilio di qualità su cui spendere non più di 200-250 € al mese. I trasfertisti, invece, sono interessati a monolocali e bilocali per una spesa che oscilla tra 400 e 450 € al mese. Non mancano le richieste da parte di giovani coppie e famiglie (alcune di queste provengono dalle zone colpite dal terremoto e ricercano una sistemazione temporanea), che optano per trilocali da 500-600 € al mese. Studenti e lavoratori fuori sede sottoscrivono contratti di natura transitoria della durata di 12-18 mesi, le altre categorie stipulano contratti a canone concordato 3+2 e la cedolare secca viene utilizzata in un elevato numero di situazioni.
La prima parte del 2015 ha visto prezzi sostanzialmente invariati a Madonnina e Villaggio Zeta, mentre Storchi evidenzia un leggero calo. Il numero di compravendite è stabile, ma la domanda è in aumento grazie anche a una maggiore facilità di erogazione dei mutui da parte delle banche. Ad alimentare il mercato ci sono giovani coppie e famiglie che ricercano trilocali con riscaldamento autonomo, dotati di balcone, su cui impiegare 120-130 mila €. Tra essi ci sono anche diversi stranieri che si orientano su tagli di grandi dimensioni e preferiscono stabili con riscaldamento centralizzato. Anche se leggermente più penalizzato dal punto di vista dei servizi piace sempre il Villaggio Zeta. L’edilizia risale alla fine degli anni ’90 e consiste di palazzine, ville e villette bifamiliari: una soluzione semindipendente costa 550-580 mila €, un appartamento 2500-2800 € al mq. I valori sono più bassi nel quartiere Madoninna, dove sono presenti villette a schiera, case singole e abitazioni di 2-3 piani, che stanno riscontrando un ottimo andamento perché la zona è molto tranquilla e residenziale. Sempre interessanti le prime strade laterali di via Storchi, perché tranquille e caratterizzate da piccoli edifici con non più di 8 unità abitative dotati di box auto: un appartamento da ristrutturare costa 900-1000 € al mq, uno in buono stato 1200 € al mq e uno già ammodernato 1400-1500 € al mq. L’intervento misto residenziale, direzionale e commerciale in viale Storchi è stato ultimato, ma le vendite vanno a rilento perché i prezzi sono ancora troppo alti: sono ancora molti gli appartamenti invenduti mentre alcuni negozi sono ancora vuoti. La zona di via Storchi sta avendo un buon riscontro anche sul fronte delle locazioni in quanto vicina alla stazione e comoda ai collegamenti. La domanda di appartamenti in locazione proviene non solo da famiglie e giovani coppie, ma anche da ingegneri e personale proveniente dalla sede FIAT di Torino, impiegato soprattutto presso New Holland e Maserati. Si ricercano appartamenti di tre o quattro locali, arredati e corredati con mobilio di qualità, con una disponibilità di spesa fino a 850 € al mese, oltre le spese accessorie. Non mancano gli studenti, ai quali si affittano appartamenti di 3-4 camere a 1100-1200 € al mese comprensivi di spese accessorie. In generale sono richiesti anche gli altri tagli: i monolocali costano 300-400 €, i bilocali 380-450 € e i trilocali 450-550 € al mese. Gli studenti sottoscrivono contratti convenzionati appositi (1+4 o 2+3 anni), le altre categorie prediligono contratti concordati 3+2 con applicazione della cedolare secca.
EMILIA-ROMAGNA: MERCATO DEI MUTUI NEL I TRIMESTRE 2015
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’andamento dei finanziamenti nel secondo trimestre 2015, finalizzati all’acquisto dell’abitazione, concessi alle famiglie residenti in regione. L’analisi fa riferimento al Bollettino Statistico III-2015, pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Ottobre 2015.
REGIONE
Nel secondo trimestre 2015 le famiglie in Emilia-Romagna hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 829,2 milioni di euro, che collocano la regione al quarto posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 8,11%. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +69,3%, per un controvalore di +339,5 milioni di euro.
Guardando all’andamento delle erogazioni sui 12 mesi, e analizzando quindi i volumi da Luglio 2014 a Giugno 2015, la regione Emilia-Romagna mostra una variazione positiva delle erogazioni pari a 39,0%, per un controvalore di +711,6 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi ultimi dodici mesi 2.535,8 mln di euro, volumi che rappresentano il 8,41% del totale erogato in Italia.
PROVINCE DELL’EMILIA-ROMAGNA
Nel secondo trimestre 2015 le province della Emilia-Romagna hanno evidenziato il seguente andamento.
La provincia di Bologna ha erogato volumi per 250,5 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +82,2%. A Ferrara sono stati erogati volumi per 40,6 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +88,8%. La provincia di Forlì-Cesena ha erogato volumi per 78,1 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +83,9%. In provincia di Modena i volumi erogati sono stati 119,6 mln di euro, la variazione corrisponde a +52,0%. In provincia di Parma sono stati erogati volumi per 82,2 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +53,5%. Piacenza ha erogato volumi per 48,5 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +78,2%. La provincia di Ravenna ha erogato volumi per 72,7 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a +72,1%. A Reggio Emilia sono stati erogati volumi per 76,9 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente è risultata essere pari a +44,8%. La provincia di Rimini ha erogato volumi per 60,2 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a +79,5%.
IMPORTO MEDIO DI MUTUO – REGIONE EMILIA-ROMAGNA
Attraverso la base dati interna all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa è stata analizzata la tendenza rispetto all’importo medio di mutuo erogato.
Nel secondo trimestre 2015 la regione Emilia-Romagna ha fatto registrare un importo medio di mutuo pari a 114.600 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 110.800 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa il 3% in più rispetto al mutuatario medio italiano.
CONCLUSIONI
Anche se non possiamo affermare che siamo usciti dal periodo di difficoltà degli ultimi anni, il mercato del credito per le abitazioni continua a dare segnali positivi. Le erogazioni sono in aumento da un anno e mezzo e raggiungono i 10 miliardi di euro per la prima volta dal 2011, da oltre due anni la domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita, proseguono le manovre adottate dalla BCE per sostenere l’erogazione del credito e incentivare la ripresa dell’economia e l’offerta bancaria migliora grazie a riduzioni degli spread sui mutui per la prima abitazione. La qualità del portafoglio degli istituti è un fattore determinante nelle scelte di erogazione, le cui politiche rimangono sempre prudenziali.
