Modifiche al numero di alloggi ammessi per zona o cambi di destinazione d’uso nei tessuti misti e negli ambiti specializzati, in particolare quelli produttivi, ma anche trasformazioni, con e senza aumento di superficie coperta, in insediamenti commerciali. Sono le deroghe agli strumenti urbanistici vigenti che potranno essere attuate, previa ammissibilità rilasciata dagli uffici tecnici e approvazione del Consiglio comunale, sulla base del Documento di indirizzo “Sblocca Modena – Riqualificazione e riuso per l’occupazione”, senza più dover ricorrere al lungo iter della variante urbanistica attuale. Tutte, però, esclusivamente nell’ambito di operazioni di riqualificazione e rigenerazione urbana e del patrimonio edilizio esistente, nonché di recupero di aree dismesse, con esclusione quindi delle aree agricole e di quelle libere in quanto a oggi non oggetto di trasformazione.
Le linee di indirizzo, sviluppate dall’Amministrazione comunale dopo la conversione in legge del decreto Sblocca Italia, sono state illustrate dall’assessora all’Urbanistica Anna Maria Vandelli nella seduta del Consiglio comunale di oggi, giovedì 18 dicembre. Il documento, che arriva in Aula per l’approvazione dopo una fase di confronto con gli ordini professionali, le associazioni di categoria e al Tavolo del Patto per la crescita intelligente, sostenibile e inclusiva, introduce significativi elementi di flessibilità e semplificazione, e indica i criteri e i limiti dell’utilizzo del principio di deroga nel permesso di costruire. L’obiettivo è quello di fornire un inquadramento generale per l’ammissibilità di proposte di trasformazione, consentendo una più rapida realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia e riqualificazione e rigenerazione urbana, anche nella logica, già più volte espressa dalla Giunta Muzzarelli, di ridurre al minimo il consumo di suolo e di avviare progetti di densificazione.
“Gli attuali strumenti urbanistici – afferma l’assessora Anna Maria Vandelli – presentano elementi di rigidità dovuti a un impianto particolarmente dettagliato per ciò che riguarda potenzialità edificatorie, usi ammessi e numero di alloggi per le aree residenziali, tipico dei piani di vecchia generazione. Rigidità che sono un ostacolo al riuso del patrimonio edilizio esistente, alla densificazione e alla riqualificazione. In attesa di una più strutturata operazione di modifica di tali strumenti – aggiunge – con l’adozione di un nuovo Piano strutturale comunale (Psc) e di un nuovo Regolamento urbanistico edilizio (Rue), presumibilmente nel 2016, il ricorso al permesso in deroga rappresenta una valida alternativa alle varianti urbanistiche e un’azione concreta per dare avvio a processi di riqualificazione”.
Attualmente, se un privato presenta istanza di variante urbanistica ritenuta ammissibile dagli uffici competenti, l’iter per arrivare alla modifica dello strumento, nella migliore delle ipotesi e senza particolari problemi, richiede non meno di 18 mesi, più facilmente 24 e oltre. Con il ricorso alla deroga previsto in caso di ristrutturazione e riqualificazione dell’esistente, sarà possibile ridurre i tempi di intervento fino a sei mesi, rendendo così concretamente possibili interventi di sviluppo in grado anche di dare sostegno all’occupazione.
Ad esempio, renderà meno complessa e più veloce la destinazione di uno spazio a ufficio all’interno di un comparto residenziale o l’apertura nello stesso di un bed and breakfast, operazione che attualmente può richiedere fino a tre anni di tempo, o ancora l’insediamento di una attività commerciale all’interno di un capannone dismesso. Il Piano renderà inoltre possibile il frazionamento di un alloggio in più unità abitative, anche in eccesso alla previsione dell’area elementare in cui è inserito, purché all’interno delle volumetrie esistenti.
Gli interventi in deroga autorizzati dal Consiglio comunale saranno attuati in modo diretto, con permesso di costruire, anche nel caso in cui l’intervento sia assoggettato a Scia. In caso di incrementi di valori derivanti dalla trasformazione concessa, saranno applicate forme compensative, quali contributi straordinari, senza più la necessità di stipulare accordi di pianificazione e con graduazione in relazione agli obiettivi del piano e alle trasformazioni attese, oltre che alle dinamiche di mercato. La destinazione prioritaria dei contributi straordinari sarà quella della riqualificazione urbana e di eventuali infrastrutture delle aree confinanti l’intervento e, nel caso in cui le attività vengano realizzate direttamente dai privati, sarà stipulata apposita convenzione attuativa.
Dopo l’approvazione in Consiglio comunale del Documento di indirizzo “Sblocca Modena”, entro la primavera del 2015 è prevista una variante allo strumento urbanistico vigente, limitatamente ad alcuni elementi di particolare rigidità alle trasformazioni, che rappresenterà una sorta di anteprima dell’architettura complessiva e dei contenuti del futuro Rue.
LE TRASFORMAZIONI IN DEROGA
Dalla destinazione d’uso nei tessuti misti e produttivi al numero di alloggi nelle aree residenziali alle modifiche, con e senza aumento di superficie, per strutture commerciali medie
Deroghe alle destinazioni d’uso, al numero di alloggi, alle dimensioni, sempre però collegate a un intervento di ristrutturazione, riqualificazione o rigenerazione dell’esistente. Il documento di indirizzo “Sblocca Modena – Riqualificazione e riuso per l’occupazione”, in questo senso, è molto chiaro. Per ogni altro elemento progettuale restano in vigore le norme vigenti, quindi non sono derogabili gli standard disciplinati negli strumenti urbanistici vigenti, come ad esempio i parcheggi.
All’interno dei comparti residenziali sarà possibile frazionare alloggi in numero anche superiore rispetto a quelli previsti nell’area elementare di riferimento, senza il presupposto della dimensione minima dell’alloggio di partenza, fermo restando l’applicazione integrale degli standard di parcheggio richiesti dalle norme vigenti. Condizione per ottenere l’incremento del numero delle unità o di altri elementi, quali altezza, superficie utile, volume, è la presentazione di un progetto di riqualificazione del fabbricato sia dal punto di vista energetico come della sicurezza, dando attuazione alle migliori soluzioni tecniche proposte dai professionisti del settore.
Nei tessuti misti, dove possono coesistere le funzioni residenza, ricettività, produttivo-direzionale e commerciale, e in ambiti per insediamenti produttivi, sarà possibile modificare la destinazione d’uso di fabbricati esistenti con altre non espressamente ammesse nell’area elementare ma comunque ammesse nell’ambito, a condizione, anche in questo caso, che vengano reperiti gli standard urbanistici previsti dalle normative vigenti.
Anche per ciò che riguarda le medie strutture di vendita, le proposte per la riqualificazione della rete commerciale esistente ritenute ammissibili saranno autorizzate in deroga a condizione che vengano sempre recuperati gli standard urbanistici previsti dalle normative vigenti. Nel caso di interventi attuati fuori da ambiti di riqualificazione o piani di recupero, la deroga sarà concessa con ristrutturazione edilizia e senza aumento della superficie coperta esistente, mentre all’interno ambiti di riqualificazione o piani di recupero verrà concessa con altre tipologie di intervento e senza verifica sulla superficie coperta ante e post trasformazione.
Documento indirizzo Sblocca Modena
APPROVATE LE LINEE DI INDIRIZZO
Hanno votato a favore del provvedimento Pd, Sel, Ncd, Udc e Forza Italia
Il Consiglio comunale di Modena ha approvato, nella seduta di giovedì 18 dicembre, il documento di indirizzo “Sblocca Modena – Riqualificazione e riuso per l’occupazione”. Il provvedimento ha ottenuto il voto favorevole di Pd, Sel, Ncd, Udc e FI. Contrari i gruppi consiliari di M5s e Per me Modena.
