Una delegazione di Confabitare, guidata dal Presidente Nazionale Alberto Zanni, incontrerà giovedì 5 giugno a Roma il Sottosegretario all’Economia Enrico Zanetti, per sottoporgli una serie di problematiche e proposte relative al pianeta casa. Della delegazione che sarà ricevuta presso il Ministero di via XX Settembre fanno parte, oltre al Presidente nazionale di Confabitare Alberto Zanni, Alessandro Notari, Presidente del Centro Studi Fiscale di Confabitare, Franco Pani, Presidente di Confamministrare e Valerio Racca, Presidente dell’Osservatorio Immobiliare di Confabitare. Tra i vari punti che l’Associazione di proprietari immobiliari sottoporrà all’attenzione del Sottosegretario Zanetti, al primo posto ci sarà la Tasi, argomento di strettissima attualità vista l’imminente scadenza del 16 giugno.
“Al rappresentante del Governo ribadiremo con forza – sottolinea Zanni – l’iniquità dell’imposizione fiscale sugli immobili, e in particolare sulla prima casa. La nuova Tasi non è che una IMU camuffata ed è una patrimoniale vera e propria, aggravata tra l’altro da una babele di regole e scadenze che viola ogni principio di civiltà fiscale. E questo caos finisce per mandare in corto circuito i contribuenti, costretti a rivolgersi a CAAF e commercialisti per capirci qualcosa e non incorrere in errori”. Di qui le proposte chiave di Confabitare: alleggerimento generale della pressione fiscale sulla casa, ormai giunta a livelli intollerabili; abolizione, a partire dal 2015, della Tasi sulla prima casa; una normativa comune in materia fiscale per tutto il territorio nazionale al fine di evitare la giungla di regole, aliquote e scadenze diverse in ogni Comune. Ma non di sola Tasi si parlerà nell’incontro romano col Sottosegretario Zanetti: nell’agenda di Confabitare ci sono anche affitti, riforma del catasto e riduzione dell’imposta di registro.
ROMA 5 GIUGNO 2014, LE PROPOSTE DI CONFABITARE SULLA FISCALITA’ IMMOBILIARE
DEDUZIONI E DETRAZIONI:
Nel programma del Governo è prevista l’approvazione di norme dirette a ridurre, eliminare o riformare le agevolazioni fiscali in termini di oneri deducibili e detraibili. La delega impone che la razionalizzazione delle agevolazioni debba tenere in debita considerazione le esigenze della famiglia, della salute, delle persone economicamente o socialmente svantaggiate, del patrimonio artistico e culturale, della ricerca e dell’istruzione, nonché dell’ambiente e dell’innovazione tecnologica.
Auspichiamo che l’intervento non sia ispirato a meccanismi di tagli lineari.
-In tema di oneri detraibili si propone di prevedere che il bonus mobili possa essere oggetto di detrazione anche se non accompagnato da interventi edilizi.
-In tema di detrazioni sostenute per i lavori di ristrutturazione edilizia abitativa (attualmente 50%) si propone di estendere la possibilità di detrarre le spese di ristrutturazione anche agli immobili non abitativi.
Le proposte suddette comporterebbero un vantaggio a tutto il mercato dell’edilizia e anche del mobile, così compromesso dalla crisi economica, oltre ad avere dei risvolti positivi in termini di detrazione in capo ai proprietari-utilizzatori immobiliari.
-Sempre in tema di detrazioni e con riferimento a quelle relative alle spese sostenute per la locazione da parte dei contribuenti-inquilini di unità abitative adibite ad abitazione principale, si propone di prevedere la possibilità di detrarre al 19% una percentuale (ad es. del 20%) del canone effettivamente pagato indipendentemente dall’entità del reddito del contribuente-inquilino, eliminando quindi gli attuali importi fissi collegati all’entità del reddito degli stessi e l’età anagrafica. La percentuale di detrazione la si propone più alta ( per esempio del 30%) nel caso di contratti concordati.
-Per quanto riguarda la detrazione delle spese sostenute per la locazione da parte di studenti universitari, si propone di prevedere la possibilità di detrarre il 30% del canone effettivamente pagato eliminando quindi il tetto massimo di spesa e lasciando invariate le altre condizioni riferite all’ubicazione dell’Università attualmente previste.
L’applicazione proposta delle detrazioni suddette porterebbe indubbiamente dei benefici sia agli inquilini che all’Erario in termini di emersione di affitti in nero.
Inoltre la previsione di una percentuale maggiore di detrazione relativa ai canoni concordati renderebbe gli stessi più competitivi rispetto a quelli ordinari considerando il fatto che i contratti a canone concordato rappresentano un importante strumento per regolare il mercato delle locazioni.
AFFITTI:
Il mix di stretta fiscale e contrazione dei canoni ha condizionato anche la domanda di acquisto di nuovi immobili per investimento paralizzando il mercato immobiliare.
Occorre creare le basi di una nuova politica per il mercato degli affitti.
Le imposte attualmente erodono quasi il 70% dell’affitto e a ciò si deve sommare la variabile crisi che ha sgonfiato i canoni di locazione riducendoli in media dell’8% . Se poi si aggiunge il caso non certo raro della morosità dell’inquilino, il tax rate diventa ancora più alto dal momento che le imposte si pagano sul canone pattuito e non su quello incassato.
-Si propone di prevedere il principio di cassa sui redditi da locazione.
-Si propone una riduzione del peso fiscale prevedendo un aumento della riduzione della base imponibile rispetto all’attuale 5% riportando la percentuale di deduzione alle misure previste prima della “Riforma del lavoro” ossia 15% e 40,5% rispettivamente per i canoni ordinari e per quelli concordati.
Si eliminerebbe in tal modo la forte pressione fiscale che si è venuta a creare con l’abbassamento delle percentuali al 5%-33,5% introdotta dalla normativa suddetta sui redditi da locazione già fortemente compromessi dall’introduzione dell’Imu, la quale non assorbe la tassazione irpef per gli immobili in affitto generando una sorta di incentivo alle locazioni in nero, senza contare l’impatto Tasi che per una quota è a carico del proprietario-locatore.
-Si propone di prevedere la possibilità di recuperare le imposte pagate sui canoni di locazione non riscossi a seguito di convalida di sfratto oggi prevista solo per gli immobili abitativi, anche per i contratti di locazione avente ad oggetto immobili non abitativi.
-Si propone di prevedere che i benefici per la tassazione in cedolare e irpef ordinaria dei canoni di locazione concordati sia applicabile a tutti gli immobili abitativi e non solo a quelli siti in comuni ad alta tensione abitativa. L’attuale normativa è inspiegabilmente discriminatoria e non certo equa.
-Si propone di prevedere la possibilità di applicare la cedolare secca anche agli immobili non abitativi.
-Si propone di eliminare l’introduzione della tassazione della rendita catastale, anche se limitata solo al 50% della stessa e solo per quegli immobili situati nello stesso comune dove il contribuente ha la propria residenza, in quanto penalizza ancor più i proprietari che non riescono a collocare sul mercato delle locazioni i propri immobili, inoltre la suddetta tassazione va a colpire anche quegli immobili dati in uso gratuito ai propri figli e situati di norma nello stesso comune dove abitano i genitori.
-Si propone di prevedere che la scelta sull’applicazione per la cedolare secca venga effettuata a consuntivo in sede di dichiarazione dei redditi con lo scomputo in tale sede dell’imposta di registro versata e non dovuta. In questo modo la scelta di tassazione verrebbe fatta in modo più preciso, in quanto basata sulla reale consapevolezza dell’entità del reddito effettivo soprattutto in quelle realtà, come per i possessori di reddito di impresa, la cui entità di reddito e quindi di tassazione la si conosce solo in sede di dichiarazione dei redditi e non una scelta al buio come avviene attualmente.
-Sempre in tema di cedolare secca si propone di snellire l’iter necessario per renderla valida, eliminando l’obbligo dell’invio della raccomandata all’inquilino prevista a pena di nullità dell’opzione.
IMU-TASI:
La tassazione Imu- Tasi sta diventando troppo complicata. Le varie e differenti delibere comunali stanno creando una torre di Babele che disorienta i contribuenti. Ogni comune ha le proprie particolarità che generano anche una diversa tassazione considerevole in funzione dell’ubicazione dell’immobile e ciò non è certo sinonimo di equità fiscale.
Con le regole attuali si lascia ad ogni comune la possibilità di incrociare in modo diverso tre variabili: aliquote, detrazioni e scadenze di pagamento. E’ facile e intuitivo capire come questo ventaglio di possibilità possa mandare in cortocircuito i contribuenti insieme ai professionisti che li assistono. Ogni giorno diventa buono per qualche scadenza fiscale in qualche comune qua e là per l’Italia. Non è lecito né logico chiedere al contribuente di seguire le giravolte continue di un sistema impazzito, un dedalo di regole e scadenze che viola ogni principio di civiltà fiscale. Il meccanismo attuale per il calcolo della componente Imu e Tasi della Iuc è diventato impossibile da gestire. I comuni con le proprie delibere hanno la possibilità di avere un raggio di azione troppo ampio che può anche azzerare i benefici previsti a livello nazionale come quello, ben accolto, della riduzione della tassazione al 10% dei canoni di locazione concordati per gli immobili situati in comuni ad alta tensione abitativa.
-Sarebbe opportuno prevedere una normativa uguale per tutto il territorio nazionale che tutelasse quelle realtà comuni a tutti i contribuenti come ad esempio la concessione del proprio immobile ad uso gratuito ad un proprio familiare. Oggi la tutela di queste situazioni così ricorrenti è rimessa alla sensibilità dei singoli comuni, che possono prevederla rispettando paletti stringenti in fatto di reddito Isee familiare del comodatario e limitatamente ad una parte di rendita catastale dell’immobile inferiore a 500 euro.
Si propone di prevedere un’unica aliquota nazionale di base per gli immobili abitativi e per quelli non abitativi e un’aliquota intermedia per gli immobili oggetto di contratto di locazione concordato
Nella proposta suddetta si uniformerebbe la tassazione Imu a livello nazionale e si agevolerebbero i contratti concordati.
Si propone inoltre di prevedere a livello nazionale il medesimo trattamento previsto per l’immobile in cui il contribuente dimora e risiede (esenzione Imu) a quello dato in godimento ai parenti entro il terzo grado.
Si eviterebbe in tal modo di penalizzare quei contribuenti che hanno comprato un immobile non come investimento ma solo per problematiche puramente familiari.
-Prevedere l’abolizione dell’Imu sulla prima casa per poi stabilire che la Tasi non possa essere più alta dell’Imu pagata per la prima casa nel 2012 rende evidente il fatto che il nuovo tributo Tasi è solo formalmente collegato ai servizi comunali, ma in realtà ha una natura patrimoniale, considerando anche che la sua base imponibile è uguale a quella dell’Imu.
Si propone quindi di rendere stabile l’esenzione della Tasi per gli immobili prima casa evitando in tal modo la reintroduzione camuffata dell’Imu sulla stessa.
– Si raccomanda inoltre che le delibere comunali in materia di Imu e Tasi vengano approvate entro un termine ragionevole per far sì che i contribuenti non debbano affrontare i soliti disagi come nel caso del saldo Imu 2013 e come sta accadendo per l’acconto Tasi 2014.
-In tema di acconto Tasi 2014 riteniamo indispensabile una proroga del pagamento con riferimento a quei Comuni che hanno deliberato entro il 25/05/2014 al fine di garantire ai contribuenti e agli intermediari che li assistono, un congruo lasso di tempo per gestire in maniera corretta l’adempimento, considerato anche che l’attuale scadenza cade alla metà di giugno, periodo già intasato di adempimenti: i contribuenti e i consulenti che li assistono hanno solo 15 giorni a disposizione per consultare le delibere comunali pubblicate sul sito del Ministero delle Finanze entro il 31/05/2014.
-Sempre in tema di Tasi riteniamo che venga reintrodotto l’obbligo da parte dei Comuni di inviare ai contribuenti l’importo da pagare a tale titolo così come promesso dalla legge di stabilità che oggi invece rappresenta solo una opportunità per i Comuni stessi. La problematica legata all’impossibilità per i Comuni di conoscere le singole realtà in termini di dati anagrafici dei conduttori, anch’essi obbligati al pagamento Tasi per una determinata percentuale stabilita dai Comuni, può essere risolta prevedendo l’obbligo di una comunicazione da indirizzare all’Ente al momento della redazione dei contratti di locazione sulla falsariga dell’abrogato obbligo della cosiddetta “comunicazione di cessione fabbricati” che si effettuava all’autorità di Pubblica Sicurezza competente; nella maggior parte dei casi, comunque, il Comune è già a conoscenza del dato in quanto i conduttori degli immobili sono già inseriti nelle anagrafe dei Comuni ai fini del pagamento della Tari. L’autoliquidazione ora prevista in capo ai contribuenti del conteggio Tasi obbliga la maggior parte degli stessi a rivolgersi ad intermediari con un evidente aggravio di costi di gestione del proprio patrimonio immobiliare, anche se modesto, riducendo la loro capacità di spesa ai fini della ripresa economica e vanificando in tal modo il beneficio di una mensilità del bonus degli 80 Euro per i contribuenti-dipendenti.
IMPOSTA DI REGISTRO ACQUISTO IMMOBILI:
-Si propone di prevedere la riduzione dell’imposta di registro attualmente del 2% per l’acquisto dell’abitazione della prima casa e quella del 9% per le abitazioni non prima casa. In questo modo si darebbe una mano a far ripartire il settore immobiliare così fortemente colpito dalla crisi.
NUOVO CATASTO:
La riforma del catasto è una riforma dovuta e siamo d’accordo. Il suo scopo è quello di condurre il patrimonio immobiliare italiano verso una maggiore equità. I valori e le rendite verranno finalmente definiti sulla base di prezzi, canoni di mercato e in metri quadri, migliorando la trasparenza del mercato. Il nodo più grosso è quello dell’invarianza di gettito.
– Ci raccomandiamo quindi che l’aumento delle basi imponibili, generato sicuramente dalle nuove rendite, si accompagni ad una diminuzione delle aliquote di tassazione, come ad esempio quelle dell’Imu e della Tasi.
RITENIAMO CHE LE MISURE PROPOSTE SIANO DI SEMPLICE ATTUAZIONE, DI SICURA ACCETTABILITA’ SOCIALE E SOPRATTUTTO RAGIONEVOLI.
